江阴别墅房为何不涨？
我在江阴做房产，看到这个问题还是有点感触，先说个题外话，每次看到知乎上的各种“江阴房价要崩”“江阴经济要完”之类的，我都觉得很好笑(不是嘲笑哦)，大概半年前吧，我关注的一个房地产大V说他很惊讶无锡的房价居然比江阴高那么多(他是无锡人)，然后就有很多江阴楼市要崩的言论出来(其实当时江阴新房价格已经是全国第四了)……唉，也不知道这个第一是哪里来的数据，不过反正也没人深究，就任他们瞎说好了……
言归正传，为什么江阴别墅不涨呢，我想大概是两个原因：
1、供需关系决定 首先，我们要明确一点，任何商品价格的上涨和下跌都是建立在供给减少和增加的基础上的(请注意，这里是总供和总需，不是一个城市或地区的量，当然，如果供应突然大幅增加，而需求基本不变的话，那么价格肯定会下降，但这里谈的不是这种特殊情况)，从这一点上来说，江阴目前的别墅供需关系是非常稳定的，不存在大幅增或减的情况；其次，我们知道影响价格最主要的三个因素分别是：供求、需求和供给，其中需求又包括居住需求、投资和投机需求等几类，而在当前国家坚定不移地调控房地产的大环境下，投资需求和投机需求被大幅度抑制，我们可以说，在现阶段，住宅的价格主要受到供求和居住需求的影响。
2、外围因素影响 因为别墅的属性之一就是用来投资和投机，所以别墅的价格必然会受到周边房地产市场的影响，而从长远来看，一个地区房地产价格的涨跌主要是由该地区经济的发展情况和人口流入状况决定的，短期来看，受政策影响比较大。目前全国大多数城市的二手房都出现了停涨甚至跌幅的现象，上海、北京等城市更是出台了房地产限购、限贷等政策，南京也迅速跟进，在这种情况下，作为远郊区域的江阴别墅必然受影响，出现价格下调。
如果把镇江丹阳、常州武进和金坛看做是苏锡常地区三四线城市第一梯队的话，那么江阴和宜兴就属于第二梯队成员了。
江阴地处无锡北面，拥有984平方公里的区域面积和近150万的常住人口规模。2018年GDP总量达到2492亿元，名义增速为14.5%，位居江苏13市下辖县级市第一位，甚至高于很多的地级市水平。除此之外，江阴的居民储蓄存款规模和城乡居民收入均位居江苏前茅。从很多指标上看，江阴都像是一个“准二线城市”，这也是为什么很多人把江阴和宜兴等城市误当做城市的根本原因。
作为经济实力强劲的县级市，江阴的楼市热度似乎一直不高，特别是别墅市场表现的更为低迷。我们以贝壳找房公布的江阴和无锡市区别墅在售新房和二手房成交均价对比为例，江阴均价12322元和6835元，无锡市区则为19857元和18154元。两个市场无论是新房还是二手房，江阴的成交价格都比市区低了不少。除了价格低，江阴的别墅成交规模自然也大打折扣。
江阴和无锡市区一样，都属于环太湖流域，后者可以依托苏州市域，拥有广阔的发展腹地。无锡位于阳澄湖和太湖两大淡水湖之间，土地开发余地相对较大。从面积和人口规模上看，市区也都达到了一个中等城市的标准。此外，市区位于京杭大运河沿线核心段，可以依托大运河黄金水道进行对外沟通，享受水陆空“三路畅达”的优越区位条件。
反观江阴，由于临近“长三角”几何中心上海市，距离只有几十公里。它不仅受上海的极强吸附效应的制约，而且还因为毗邻长江的特殊区位，限制了对外交通方式的多样性。另外，它还和无锡市区隔山相望，连通江阴和无锡仅有一条穿山而过的312国道以及一条双车道的104通道。这些在一定意义上制约了江阴的外向发展。
另外，江阴和上海之间隔着苏州张家港和昆山，特别是昆山以强大的综合实力充当“长三角”经济第一增长极上海的“护城河”角色。因此，紧邻沪苏的江阴，在经济发展方面难以形成足够的发展回旋空间，城市扩张也难以得到必要的拓展腹地。受大城市极化效应的影响，江阴在人才流入上也不及区位、资源条件更加优越的无锡、常州等城市。
